繼限購、限貸、限售政策的密集松綁后，樓市限價(jià)政策也開始出現(xiàn)優(yōu)化與調(diào)整。

10月17日，廈門市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的預(yù)計(jì)于11月7日出讓的2023P12商住地塊信息顯示，不再限制商品住宅銷售均價(jià)。

除了廈門以外，9月下旬以來，已經(jīng)有成都、福州等地新出讓地塊商品住房不再限制銷售價(jià)格。

【資料圖】

在業(yè)內(nèi)人士看來，新的市場(chǎng)環(huán)境下，價(jià)格市場(chǎng)化或已成趨勢(shì)，適度優(yōu)化調(diào)整限價(jià)政策，將在一定程度上起到促進(jìn)需求釋放的作用，更有利于企業(yè)銷售回籠資金。

廈門、福州、成都優(yōu)化新供地塊商品房?jī)r(jià)格限制

廈門悄然取消“限價(jià)令”。在廈門2023P12宗地中未明確說明，不再限制商品住宅銷售均價(jià)，但在其出讓文件中，均不再體現(xiàn)“限房?jī)r(jià)”等類似表述。

根據(jù)廈門2023P12宗地出讓公告，在土拍方式上，地塊采用拍賣方式出讓，不設(shè)拍賣底價(jià)，按照價(jià)高者得原則確定受讓人。在此前，廈門涉宅地塊采用的競(jìng)拍方式是“定品質(zhì)、限房?jī)r(jià)、限地價(jià)+搖號(hào)”拍賣出讓。

這就說明，廈門該宗地塊不止不限地價(jià)，還不限制房?jī)r(jià)。在該地塊出讓合同中，也未規(guī)定地塊商品住宅銷售均價(jià)。

不止廈門，9月份以來，成都、福州也在新出讓宗地的商品住宅價(jià)格限制上進(jìn)行優(yōu)化。

9月22日，福州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了《關(guān)于2023年第三次公開出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)公告的補(bǔ)充公告》，對(duì)于此前9月8日的第三次土地出讓公告進(jìn)行補(bǔ)充，最重要的一點(diǎn)就是取消新房“限價(jià)令”。

其中指出，公告第七點(diǎn)第2點(diǎn)中“宗地2023-25號(hào)、26號(hào)商品住宅銷售指導(dǎo)均價(jià)33000元/平方米，鼓勵(lì)建設(shè)‘立體生態(tài)住宅’”調(diào)整為“宗地2023-25號(hào)、26號(hào)商品住宅鼓勵(lì)建設(shè)‘立體生態(tài)住宅’”。同時(shí)，刪除第七點(diǎn)第4點(diǎn)：“福州市人民政府有權(quán)對(duì)商品住宅的預(yù)售及銷售價(jià)格進(jìn)行限制，競(jìng)買申請(qǐng)人在提交競(jìng)買申請(qǐng)時(shí)應(yīng)出具接受上述要求的承諾函?！?/p>

這也意味著，福州已執(zhí)行多年的樓盤“限價(jià)令”開始松動(dòng)。

此后的9月26日，成都印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化政策措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中一大亮點(diǎn)是取消限價(jià)，不僅有新房，還有二手房。

在新房方面，成都新政指出，優(yōu)化土地供應(yīng)方式，中心城區(qū)商品住宅用地實(shí)施“競(jìng)地價(jià)”拍賣，新出讓土地所建商品住房由企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)情況自主定價(jià)。

在二手房方面，成都不再執(zhí)行二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。與此同時(shí)，成品住宅裝修價(jià)格由企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)情況自主確定（土地出讓合同等有約定的除外），嚴(yán)格落實(shí)樣板間、銷售現(xiàn)場(chǎng)、裝修清單等管理要求，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。

作為熱點(diǎn)二線城市，成都限價(jià)調(diào)整不僅走在前面，力度還相當(dāng)大，對(duì)于其他城市具有示范意義。

“新市場(chǎng)環(huán)境下，價(jià)格市場(chǎng)化或已成趨勢(shì)”

限價(jià)政策出臺(tái)的背景是2016年，彼時(shí)，樓市高熱，炒房現(xiàn)象嚴(yán)重。為了抑制投機(jī)炒房以及房?jī)r(jià)的飆漲，當(dāng)年的9月底開始，房地產(chǎn)政策開始收緊，多城亮出限購、限貸、限價(jià)、限售等調(diào)控大招。

在限價(jià)政策方面，據(jù)億翰智庫曾經(jīng)統(tǒng)計(jì)，從2016年10月開始，超50個(gè)城市出臺(tái)了細(xì)則不盡一致的限價(jià)政策，范圍覆蓋四個(gè)一線城市、多數(shù)二線城市和部分三四線城市。

“限價(jià)政策在過去市場(chǎng)熱度較高階段對(duì)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)起到了重要作用?！敝兄秆芯吭菏袌?chǎng)研究總監(jiān)陳文靜說。

值得關(guān)注的是，到2021年，除了“限漲令”繼續(xù)執(zhí)行外，部分城市由于市場(chǎng)進(jìn)入下行通道、為了防止房?jī)r(jià)過快下跌，通過發(fā)布政策或約談房企的形式來調(diào)控房企大幅降價(jià)行為，被稱之為“限跌令”。

陳文靜表示，當(dāng)前商品房?jī)r(jià)格限制主要有兩種類型，一是土地端限房?jī)r(jià)，對(duì)于招拍掛出讓的地塊，政府事先限定將來房屋銷售的最高價(jià)格或平均價(jià)格；二是限定新房備案價(jià)和網(wǎng)簽價(jià)，要求開發(fā)商在取得商品房預(yù)售許可證前需要向各地住建部門備案價(jià)格（普遍采取周邊銷售均價(jià)限定備案價(jià)格），住房在實(shí)際銷售過程中可根據(jù)備案價(jià)或二手房參考價(jià)進(jìn)行銷售。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波稱，目前的問題在于，部分新房的限價(jià)本身在定價(jià)方面并不合理，并由此導(dǎo)致一二手房倒掛明顯存在，雖然不少城市和區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)明顯回調(diào)，但這種價(jià)差依然存在，就說明限價(jià)本身在價(jià)格限定的尺度上存在問題。因此，下一步優(yōu)化限價(jià)政策，在有利于發(fā)展市場(chǎng)化機(jī)制的同時(shí)，更有利于保障新市民和新青年的購房需求。

陳文靜也表示，限價(jià)政策帶來的負(fù)面影響愈發(fā)突出，一二手房?jī)r(jià)格倒掛不僅增加了真實(shí)住房需求的購房難度，也無法反映市場(chǎng)真實(shí)情況，違背了政策初衷。而限制價(jià)格下跌幅度也導(dǎo)致房企銷售不暢，資金回籠受阻。多地優(yōu)化限價(jià)政策，有助于穩(wěn)定預(yù)期，讓價(jià)格回歸市場(chǎng)。在新的市場(chǎng)環(huán)境下，價(jià)格市場(chǎng)化或已成趨勢(shì)，適度優(yōu)化調(diào)整限價(jià)政策，將一定程度上起到促進(jìn)需求釋放的作用，更有利于企業(yè)銷售回籠資金。

“放松高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格上限、有序穩(wěn)定中低端市場(chǎng)房?jī)r(jià)”

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年以來，十余城已對(duì)限價(jià)政策進(jìn)行優(yōu)化，具體方式包括合理制定新房備案價(jià)和土拍環(huán)節(jié)限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并預(yù)留浮動(dòng)空間。同時(shí)，2023年已有超20城出臺(tái)政策支持團(tuán)購商品住房，開發(fā)商可給予購房者一定價(jià)格優(yōu)惠，但是部分城市優(yōu)惠價(jià)格并不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍。

直到9月下旬，成都、福州、廈門在政策上更進(jìn)一步，直接從土地出讓環(huán)節(jié)取消新房限價(jià)，尺度更大了點(diǎn)。

而一些城市，取消土地競(jìng)拍過程中的價(jià)格上限，實(shí)行“價(jià)高者得”，也推動(dòng)著商品房?jī)r(jià)格限制的取消。在鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉看來，“價(jià)高者得”就意味著未來其房?jī)r(jià)也不可能受限制，因?yàn)槿绻貎r(jià)貴了，如果還限房?jī)r(jià)的話，那么在產(chǎn)品打造上就難以突破。

在二手房指導(dǎo)價(jià)方面，“據(jù)我了解，不少城市都取消了二手房指導(dǎo)價(jià)，雖然未發(fā)文，但實(shí)際上已經(jīng)不再執(zhí)行?！睆埡陚フf。

不過，相較于限購、限貸政策在短時(shí)間內(nèi)的密集松綁，限價(jià)政策的調(diào)整節(jié)奏較慢，目前松綁的城市并不算多?！跋迌r(jià)政策的調(diào)整對(duì)于地價(jià)、房?jī)r(jià)的影響更為直接，對(duì)購房者預(yù)期影響也較為直接，但整體來看，各地政府對(duì)限價(jià)政策的調(diào)整較為謹(jǐn)慎。”陳文靜如是說。

未來，地方城市會(huì)如何取消限價(jià)？張宏偉表示，原則上，一線城市可能會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)繼續(xù)保留限價(jià)政策，“強(qiáng)二線”城市會(huì)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，而壓力較大的二線城市會(huì)全部取消限價(jià)政策。

具體在新房與二手房市場(chǎng)，限價(jià)政策又該如何調(diào)整？張波認(rèn)為，目前來看，二手房指導(dǎo)價(jià)格的大范圍取消將是個(gè)較為明顯的趨勢(shì)，目前的指導(dǎo)價(jià)格一方面存在部分小區(qū)指導(dǎo)價(jià)和當(dāng)下市場(chǎng)表現(xiàn)相背離，其指導(dǎo)成交價(jià)格的作用已經(jīng)大幅弱化。另一方面取消二手房指導(dǎo)價(jià)可以更有利于價(jià)格回歸理性，并更貼近市場(chǎng)變化。

“新房限價(jià)方面，本身是不少熱點(diǎn)城市此前控制房?jī)r(jià)大幅上漲的重要手段，當(dāng)下如果完全取消依然會(huì)影響新房?jī)r(jià)格，這也是很多城市并沒有完全取消限價(jià)的主要因素所在，對(duì)于熱點(diǎn)城市來說，放松高端項(xiàng)目的價(jià)格，有序穩(wěn)定中低端市場(chǎng)的房?jī)r(jià)，同時(shí)縮小部分區(qū)域一二手房?jī)r(jià)差，是值得推進(jìn)的方向。”張波如是說。

來源：新京報(bào)

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