金融界4月29日消息以快速成長而著稱的物管企業東原仁知服務（02352.HK）今日登陸聯交所。盡管港股今日地產產業鏈行情低迷，其首日仍高開12.2元，總市值接近8 億元。

2021年是物業板塊發展大年，全年共13家物業企業新掛牌港交所，使登錄A股和港股的物業企業總數突破50家。盡管2022年受到地產產業鏈的全域影響，物業板塊的上市發展速度有所減慢，資本市場估值也一度受挫。但是從另一方面來看，越來越多的政策開始為行業筑基，在規范物業服務行業健康發展的同時，為物業開展多元業務提供了最基本的支持。

在這樣的行業背景下，資本市場對具有特色的、符合未來發展邏輯的物業企業將格外青睞。東原仁知服務是否這樣的獨特物業企業？它具有怎樣的成長邏輯？未來又將有怎樣的發展前景？本文將從深挖行業背景與企業發展脈絡，為投資者一一解答。

三年凈利潤復合增長率126% 東原仁知駛上“快車道”

東原仁知服務集團成立于2003年，深耕服務行業19年，伴有荊棘，但終成花簇。東原仁知以不動產全價值鏈整合服務商為定位，以“大物業·全價值”戰略為引領，服務業態涵蓋住宅、寫字樓、商業、學校、醫院、產業園、政府辦公樓等多種業態。其業務起點從山城重慶出發，聚焦“1+6+N”的戰略目標，逐步發展為以上海為中心，覆蓋西南、華西、華中、華東、華南、華北六大區域，成功拓展至16個省、自治區及直轄市的51個城市。憑借扎實的綜合實力，東原仁知服務連續10年榮登物業服務百強榜單，在2021物業服務百強企業中位列20名。

從在管面積來看，截至2021年12月31日，東原仁知服務擁有包括住宅及非住宅物業在內的325個在管物業項目，總在管建筑面積約為2820萬平方米。

從營收情況來看，2021年，東原仁知服務營業收入11.9億元，同比增長56%；

東原仁知服務的成長性也非常突出，2019-2021年，營收的復合增長率達到46.1%，凈利潤由0.26億元快速增長至1.3億元，復合增長率達到126%；在管建筑面積的年復合增長率達到53.9%。

從營收構成上看，2021年，東原仁知服務基礎物業服務營收、社區增值服務營收、非業主增值服務營收分別為6.29億元、2.87億元、2.78億元，業績貢獻率分別為52.7%、24.0%和23.3%。

數據來源：東原仁知招股說明書

東原仁知的快速成長邏輯

從過去三年的財務數據中可以看出，與其他物業企業相比，東原仁知的增長速度非?？臁|原仁知的快速成長邏輯是什么？

“物業服務的成長邏輯是可以追循的，未來物管行業行業將日趨成熟，隨著“二八現象”使得20%的頭部企業管理80%以上的市場空間，物管企業的競爭將向口碑、城市深耕、專業性以及科技賦能方面集中。“中國房地產協會原副會長朱中一曾在2022年觀點物業大會上如是指出。如果將這一理念套用在東原仁知的身上進行分析，就可以發現，經營獨立性、內生增長性、多元協同性是東原仁知快速成長曲線背后的基本邏輯。

首先減少關聯方依賴。物業企業要依托于母公司房地產綜合開發企業，同時還要適當擺脫母公司的束縛，走出獨立經營的道路。特別是在當前，不少房地產母公司發展受到壓力的情況下，物業公司要保持更好的自足、健康、可持續的發展，就需要開拓第三方獨立業務的占比，從而降低與母公司業務關聯的比重。

在這方面，東原仁知服務在夯實與母公司迪馬集團及聯屬公司的長期穩定合作的基礎之上，通過有機增長、戰略收購及投資，強化獨立發展能力。根據招股書數據，東原仁知服務源自獨立第三方的在管面積由2019年的276.5萬方，占比22.9%，增長至2021年的1410.4萬方，占比達50.0%。同時，東原仁知服務開展了戰略收購及投資，快速切入優質賽道、精準補齊市場發展短板，推進管理業態結構及市場結構的優化。

第二內生增長性。就物業價值鏈而言，服務的客戶、區域本身都有很強的增長能力，而且這一點越是在經濟發達、物業形態豐富的地區，體現越為明顯。在這方面，東原仁知以西南為根據地，通過不斷向華東、大灣區、京津冀等地區擴展，同時增加服務客戶種類，爭取為不同業態提供服務。

例如東原仁知不斷擴大現有城市業務組合，同時進入具有高增長潛力的新城市(行情300778,診股)發展。2019年其總部落地上海，形成“重慶+上?！彪p總部格局，從側面展現了其專注于西南與華東區域。又如，東原仁知服務提供了廣泛的增值服務，除了協銷服務、前介咨詢外，還有檢驗服務、保養、裝修服務與額外定制服務。據招股書披露，2021年東原仁知服務非業主增值服務營業收入為2.78億元，2019-2021復合年均增長率48.2%。

第三多元協同性。物業企業在當前的地產鏈條中最具有連接性?！拔飿I+“概念提出來后，促使物業企業的業態不斷創新，規模不斷擴展，并向上下游價值鏈不斷延展。東原仁知服務在多元化方面也具有自己的獨特之處。中指研究院報告指出，2020年東原仁知服務的多種經營占比達到54.4%，遠高于同期百強的22.1%，并在西南、長三角百強中總部分別位列第2、第3名。

在向下游延展的探索方面，東原仁知服務通過“原·生活”品牌為管理的物業業主及住戶提供社區增值服務。根據招股書披露，2021年東原仁知服務社區增值服務營業收入為2.87億元，毛利潤0.85億元，毛利率29.7%。伴隨著社區增值服務體系完善、業務優化、運作打通，社區增值服務發展提速，2020年、2021年營業收入同比增速分別為16.7%、40.1%。

展望未來：智慧化賦能 高效服務引領價值之路

經過幾年的快速發展，物業行業經歷了事件關注、政策關注、市場關注等發展階段，已經逐漸走向成熟，物業市場的競爭也由過去的價格競爭逐漸轉向品質與專業的競爭。在這樣的趨勢下，未來物業企業的競爭將越來越聚焦于口碑實力、服務能力與科技內力的較量上。

在這方面，東原仁知服務有著自己獨到的優勢。

在科技賦能方面，東原仁知服務是較早全面實施營運數字化的物業管理集團之一，構建了“東驛站”移動應用程序、“i神馬東東”微信小程序以及智能社區。同時，東原仁知服務的EPR系統、BPM系統以及人力資源管理系統等多個系統共同作用，提高營運效率，確保為客戶提供高效滿意的服務。

服務品質是發展的源動力，東原仁知始終堅持著規模與品質并行發展的長期主義戰略，踐行“為安心的每一刻”的服務理念。多年來，東原仁知不斷獲得政府、行業、客戶和業主的點贊。2019年和2021年更獲得行業客戶滿意度第一。2022年，東原仁知服務在中國百強物業中位列18強；2019年和2021年均獲得由第三方專業評估機構北京賽惟咨詢：中國物業行業客戶滿意度第1名；中國社區運營品牌第1名。

中指研究院認為，東原仁知服務透過有機增長、戰略收購及發展業態多元化的同時，極大豐富了客戶群體，這有利于打開東原仁知的業績增長空間。未來在資本的助力下，東原仁知服務“大物業·全價值”戰略，將助力其打造多元業態和全產業鏈的服務優勢，實現積極穩健的增長態勢和長期主義的發展目標。

關鍵詞： 增值服務 物業服務 營業收入