房地產(chǎn)稅試點短期可能壓制市場各方預期，但有利于引導中長期供需再平衡。

本刊特約作者 馬思遠/文

房地產(chǎn)稅的靴子終于落地了。

10月23日，據(jù)新華社報道，為積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法與改革，引導住房合理消費和土地資源節(jié)約集約利用，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定：授權(quán)國務院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。

本決定授權(quán)的試點期限為五年，自國務院試點辦法印發(fā)之日起算。試點過程中，國務院應當及時總結(jié)試點經(jīng)驗，在授權(quán)期限屆滿的六個月以前，向全國人民代表大會常務委員會報告試點情況，需要繼續(xù)授權(quán)的，可以提出相關意見，由全國人民代表大會常務委員會決定。條件成熟時，及時制定法律。本決定自公布之日起施行，試點實施啟動時間由國務院確定。

房地產(chǎn)稅作為稅制改革和房地產(chǎn)長效機制的重要一環(huán)，在當前房地產(chǎn)市場調(diào)控進一步深入的背景下推出，更具有信號意義。

從政策演化來看，早在2011年，重慶和上海兩市已宣布開征房產(chǎn)稅，其后未能進一步推進，政策表述也多為“穩(wěn)妥推進”，但近兩年來開始提速、直到本次試點推出。本次試點可謂房地產(chǎn)稅的“里程碑”時刻，但總體仍偏謹慎，全面開征仍需較長時間。

房地產(chǎn)稅改革自2011年于上海和重慶開展試點以來，并沒有新的推進，這一次增加試點城市，特別是人口流入集中、房價調(diào)控壓力較大的一線城市和強二線城市有望納入首批試點，表明房地產(chǎn)稅改革進一步深入，有望在多種試點的基礎上讓房地產(chǎn)稅成為一個常規(guī)的、全國性的稅種。

不過，結(jié)合中國當前間接稅為主的稅制特點，針對保有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅重點在于調(diào)節(jié)收入分配差距，是“扎實推進共同富裕”的題中應有之義，也是房地產(chǎn)長效機制的重要組成部分，但在同房地產(chǎn)取得、流轉(zhuǎn)和保有環(huán)節(jié)其他稅種整合優(yōu)化之前，對于地方財政收入的貢獻或?qū)⒂邢蕖?/p>

從共同富裕的角度來看，房地產(chǎn)稅制度或?qū)⒈Ｕ蟿傂栀彿浚驌敉稒C型購房，有利于促進共同富裕。而從對經(jīng)濟影響來看，投機型購房需求的減少一方面會使得居民其他類型的投資增加，并有可能促進消費需求回升，另一方面也有可能抑制房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)熱情。

政策之路

房地產(chǎn)稅是政府向地產(chǎn)物業(yè)征收的一種財產(chǎn)稅，通常向房產(chǎn)的業(yè)主或租戶等使用者征收。負責征收房地產(chǎn)稅的政府機構(gòu)會對房地產(chǎn)價值進行估值，并以房產(chǎn)價值的一個百分比作為應繳的稅額。房地產(chǎn)稅是綜合性概念，包括跟取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)、交易、持有等一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關系的稅收。而房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅，包含在房地產(chǎn)稅范疇內(nèi)。

自市場化改革以來，中國房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，創(chuàng)造了GDP，解決了就業(yè)，貢獻了財政稅收，上下游帶動諸多供應商，為經(jīng)濟社會的發(fā)展做出了貢獻。但是房地產(chǎn)的發(fā)展已積累起巨額債務，產(chǎn)生了房地產(chǎn)風險、財政、金融風險的交織。同時，房價大漲導致了貧富分化和社會焦慮，抑制了創(chuàng)新和消費，提高了制造業(yè)的要素成本。

房地產(chǎn)貢獻的財政稅收包括房地產(chǎn)相關稅收以及土地出讓收入，分屬一般公共預算和政府性基金預算。其中，相關稅收包括開發(fā)環(huán)節(jié)的耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅以及交易環(huán)節(jié)的增值稅、契稅、印花稅和居民轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的增值稅和個人所得稅，同時還包括經(jīng)營性房地產(chǎn)的房產(chǎn)稅等。粵開證券認為，總體上看，中國房地產(chǎn)行業(yè)稅收的特點有：一是側(cè)重增量、輕存量；二是側(cè)重開發(fā)和交易環(huán)節(jié)，輕保有環(huán)節(jié)；三是稅種種類較多，未來可能要結(jié)合房地產(chǎn)稅進行相應整合。

根據(jù)《中國稅務年鑒》以及財政部數(shù)據(jù)，2019年房地產(chǎn)行業(yè)稅收為2.62萬億元，占全國稅收的16.6%，占全國財政收入的13.8%；土地出讓收入為7.25萬億元，占政府性基金預算收入的85.8%。如果以“兩本”預算（預算報告+預算草案）加總計算房地產(chǎn)對全國財政收入的貢獻，房地產(chǎn)貢獻9.87萬億元，占“兩本”預算之和的35.9%，故可大致認為房地產(chǎn)對全國財稅的貢獻為35.9%，考慮到土地出讓收入主要是地方政府收入，該比例還將上升。

此次試點以及公眾每次熱議的是房地產(chǎn)稅，而非有一字之差的房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅在中國的歷史較長，1986年9月15日，國務院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從1986年10月1日開始實施。房產(chǎn)稅主要針對城鎮(zhèn)的經(jīng)營性住房，對個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免予征稅；區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于自用的按房產(chǎn)計稅余值征收，對于出租房屋按租金收入征稅。

從2010年起，房地產(chǎn)稅制度改革被多次提及。2010年11月1日，國務院發(fā)布《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議》，其中明確提及要加快財稅體制改革，積極構(gòu)建有利于轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的財稅體制，并研究推進房地產(chǎn)稅改革。2011年1月27日，上海和重慶于同日發(fā)布《關于開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》，宣布將于2011年1月28日對部分個人住房征收房產(chǎn)稅。

2013年3月，國務院發(fā)布《關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，繼續(xù)調(diào)控的同時，提出加快建立和完善引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制，推進房地產(chǎn)稅制改革，立法意味漸濃。而在2017年5月2日，全國人大常委會在2017年立法工作計劃中將房地產(chǎn)稅列為“預備及研究論證項目”。

2021年以來，房地產(chǎn)稅改革加速推進，國家及相關部門多次在公開場合提及推動房地產(chǎn)稅立法工作。3月13日，《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》中明確要推進房地產(chǎn)稅立法。5月11日，財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉(xiāng)建設部、稅務總局負責同志在京主持召開房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會，聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產(chǎn)稅改革試點工作的意見。

10月15日，習近平總書記在《求是》發(fā)表重要文章《扎實推動共同富裕》，再度提及“要積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點工作”，強調(diào)要推進房地產(chǎn)稅試點工作，同時表明房地產(chǎn)稅立法改革的符合共同富裕主題，對高收入的規(guī)范和調(diào)節(jié)也是房地產(chǎn)稅立法改革的重要目的之一。10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會決議授權(quán)國務院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。

此次，最突出的變化就是對居住用房地產(chǎn)征稅的試點范圍進一步擴大，不再局限于重慶、上海兩地。決定第一條明確規(guī)范本次試點的范圍：“試點地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行。”

另外，本次房地產(chǎn)稅試點由國務院直接出臺具體辦法，地方政府制定具體細則，有一定“因地制宜”的操作空間。決定第二條規(guī)定“國務院制定房地產(chǎn)稅試點具體辦法，試點地區(qū)人民政府制定具體實施細則。”由國務院制定具體辦法可以保證此次改革的力度有效性，以探索未來推行全國的有效辦法。但此次試點也未放棄地方政府一定的靈活性，地方政府可以根據(jù)當?shù)貙嶋H情況制定細則。

此次試點工作期限較長達到五年，充分考量了房地產(chǎn)稅改革任務的復雜性和艱巨性，防止對經(jīng)濟和市場造成巨大影響。中國居民資產(chǎn)中住房占比明顯偏高，已經(jīng)達到GDP的386.3%，明顯超過美國（224.7%）、歐元區(qū)（302.8%）和英國（255.4%）水平。如果房地產(chǎn)稅改革在全國范圍內(nèi)的推行引發(fā)房價的普遍性回落，將通過財富效應拖累消費和經(jīng)濟增長。為積累更多經(jīng)驗，也是對改革難度的充分考量，文件明確試點工作的時限長達五年：“本決定授權(quán)的試點期限為五年，自國務院試點辦法印發(fā)之日起算。”

大勢所趨

隨著中國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積接近40平方米、套戶比超過1、城鎮(zhèn)化率超過60%，住宅整體短缺的時代即將結(jié)束，同時房產(chǎn)稅的“商業(yè)模式”要明顯好于土地出讓。因此，不管是站在房地產(chǎn)市場基本面的角度，還是站在政府的角度，房產(chǎn)稅代替土地出讓金自然是大勢所趨。

招商證券表示，完善地方稅種、調(diào)節(jié)財富分配、調(diào)控房地產(chǎn)市場等或均是目的。但從中長期重要性排序來講，完善地方稅種和調(diào)節(jié)財富分配可能更靠前。

從國外經(jīng)驗觀察，調(diào)控房地產(chǎn)短周期市場更多是依靠交易環(huán)節(jié)做文章而非持有環(huán)節(jié)；從第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定中“引導住房合理消費和土地資源節(jié)約集約利用，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的表述看，短期試點推出對于中長期引導房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的預期，打擊投機炒房行為或有幫助，簡單說，房地產(chǎn)稅有利于壓低投機等行為放大的市場短周期波幅，而房地產(chǎn)市場中樞的演繹仍決定于供需關系。當前，市場短期需求下行壓力仍較大，投機行為一定程度上已受到較大抑制；而中長期看，判斷健康供需關系下（尤其是供應制約），房價穩(wěn)定向上。

粵開證券認為，從理論的角度來講，房地產(chǎn)稅的開征是大勢所趨，有四個原因。

第一，任何一個稅種，第一位的功能是籌集財政收入，尤其是在當下更為重要，經(jīng)過房地產(chǎn)強力調(diào)控，土地市場遇冷，政府土地出讓收入快速下行，尤其是以往對土地財政依賴度較高的地方，往后看要有新的稅種彌補土地財政收入的不足，所以籌集財政收入需要房地產(chǎn)稅。9月土地出讓收入增速當月同比1.2%，連續(xù)三個月負增長。

第二，房地產(chǎn)稅能夠調(diào)節(jié)房地產(chǎn)財富的公平分配，促進共同富裕。

第三，房地產(chǎn)稅有利于構(gòu)建地方稅體系。營改增之后地方政府缺乏主體稅種，目前地方稅主要包括土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，基本屬于小稅種。未來要構(gòu)建地方稅體系，房地產(chǎn)稅是很好的組成部分，因為房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，地方政府可以非常清晰地知道當?shù)鼐用駬碛心男┓慨a(chǎn)，征多少稅率比較合適。當?shù)鼐用駮鶕?jù)當?shù)氐墓卜仗峁┣闆r來選擇用腳投票，能夠更好實現(xiàn)居民與政府的良性互動。

第四，中國未來稅制改革的方向是要提高直接稅的比重，而房地產(chǎn)稅就是直接稅。

西部證券（002673）認為，房地產(chǎn)稅或有三點意圖：國際經(jīng)驗顯示，房產(chǎn)稅（并非房地產(chǎn)稅）的收入主要被用于教育、公共設施等方面，即，國內(nèi)房地產(chǎn)稅落地的用意之一或是增加稅源、緩解財稅支出壓力，增加公共福利。此外，房地產(chǎn)稅落地或還有調(diào)節(jié)社會結(jié)構(gòu)，防止房產(chǎn)相關的資產(chǎn)性收入加劇貧富分化；以及助力“十四五”經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的意圖。

首先，房價大幅波動會對一般型消費形成擠出。很多人認為房價下跌會導致“資產(chǎn)縮水”進而掣肘消費，事實上房價過快上漲亦會對消費產(chǎn)生擠出。以房價收入比較高的上海及北京為例。在社零消費中“吃”是最為大眾、日常、接地氣的消費。2014年直至疫前，每次新建住宅價格同比大漲，上海與北京“吃”的商品消費同比增速（剔除食品通脹因素）中樞又會下移；相反每次新建住宅價格同比回落，上海與北京“吃”的商品消費同比增速（剔除食品通脹因素）中樞又會回升。這在一定程度上反映了高房價對大眾消費存在擠出效應。

其次，國際經(jīng)驗證明撫養(yǎng)比觸底回升后，地產(chǎn)過熱容易觸發(fā)經(jīng)濟危機。上世紀90年代初的日本、2008年的美國以及2009-2011年的歐洲均出現(xiàn)了經(jīng)濟危機，且皆與地產(chǎn)泡沫破滅有關。上述三次地產(chǎn)泡沫破滅有兩點共性。一方面，經(jīng)濟危機前國際清算銀行（BIS）的信貸缺口指標（超過預警值10%）均提示了地產(chǎn)市場呈現(xiàn)泡沫化跡象；另一方面，經(jīng)濟危機爆發(fā)前上述三個經(jīng)濟體均迎來撫養(yǎng)比拐點。事實上，中國撫養(yǎng)比在2011年已經(jīng)拐頭回升，由此可見，一旦中國地產(chǎn)市場整體過熱就容易出現(xiàn)經(jīng)濟風險。

“十四五”期間中國經(jīng)濟目標是轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型期經(jīng)濟增速中樞會進一步下移且經(jīng)濟增長彈性亦將變小，意味著經(jīng)濟承受風險的能力會偏弱。此外，“十四五”中國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型方向是“消費大國疊加制造大國”。基于中國人口結(jié)構(gòu)與大眾消費對于房價的高敏感度，因此堅持房住不炒、確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行，是助力經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的關鍵一步。

國盛證券表示，征收房地產(chǎn)稅有四重原因：共同富裕、稅制改革、房住不炒、增加稅收。

一方面，當前中國稅制結(jié)構(gòu)存在兩大失衡：間接稅與直接稅、收入稅與財產(chǎn)稅的比例失衡。房地產(chǎn)稅作為直接稅、財產(chǎn)稅、地方稅，開征房地產(chǎn)稅是大勢所趨，既有利于縮小貧富差距、實現(xiàn)共同富裕，也有利于減輕地方政府對賣地的依賴，推進土地財政體系改革，尤其是考慮到營改增后地方政府缺乏大的稅種。

另一方面，從歐美、日本、韓國等國經(jīng)驗來看，開征房地產(chǎn)稅最重要目的是增加地方政府財政收入，也會兼顧平抑房價。就中國而言，近年來一直強調(diào)要“房住不炒”，本次決議也指出試點是為了“引導住房合理消費和土地資源節(jié)約集約利用”。此外，考慮到近年來中國嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控，尤其是“三條紅線”，7-9月土地收入已連續(xù)3個月負增長，客觀上應也需要房地產(chǎn)稅來補充收入來源。

試點經(jīng)驗

作為國際通行的稅種，發(fā)達經(jīng)濟體是如何征收房地產(chǎn)稅的？

發(fā)達國家房地產(chǎn)稅的征稅目的主要是籌措地方財政收入和市場調(diào)控。按征稅目的，房地產(chǎn)稅可以分為歐美模式和東亞模式。歐美模式是主流，房地產(chǎn)稅用于籌措地方政府財政收入。稅制設定上“寬稅基、低稅率、以支定收”，稅率設定一般采用比例稅率、不具有懲罰性，如美國、加拿大、英國等。在少數(shù)經(jīng)濟體，除了將房地產(chǎn)稅用于籌措地方財政收入，也用于打擊房地產(chǎn)投機、調(diào)控房價。典型案例是日本、韓國、新加坡等東亞經(jīng)濟體。政府希望利用房地產(chǎn)稅引導市場資源分配，調(diào)控房地產(chǎn)市場，對于土地囤積、房產(chǎn)炒作等行為征收較高的懲罰性稅率。

粵開證券表示，從稅基來看，國外房地產(chǎn)稅課稅對象一般包括國內(nèi)所有房產(chǎn)，同時根據(jù)用途不同，房地產(chǎn)稅的適用規(guī)則有所不同。其中，美國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的征稅對象主要有美國境內(nèi)（包括城鎮(zhèn)和農(nóng)村）的土地、建筑物及其地上附著物。根據(jù)用途的不同，還可以分為民用住宅、商用房產(chǎn)和工業(yè)房產(chǎn)三大類。英國房地產(chǎn)稅可征用的稅收體系分為住宅房地產(chǎn)稅（市政稅）和非住宅房地產(chǎn)稅（商業(yè)房地產(chǎn)稅）兩大類。

從稅率來看，國外房地產(chǎn)稅大多實行比例稅率，同時稅率設計相對比較靈活，房地產(chǎn)稅稅率主要由地方政府自行確定。以美國為例，美國各州征收房地產(chǎn)稅的標準不同，房地產(chǎn)稅稅率根據(jù)地方政府的支出需求確定。具體來看，縣、區(qū)委員會制定年度財政預案后，政府其他部門根據(jù)預案確定應征收的房地產(chǎn)稅金額，應征收房地產(chǎn)稅金額與當?shù)胤课萦嫸悆r值總值的比例，則為當年該地區(qū)的房地產(chǎn)稅率，因此美國的房地產(chǎn)稅率調(diào)整頻率較高，稅率分布在1%-3%不等。日本方面，其房地產(chǎn)稅稅率是在中央政府規(guī)定標準稅率和最高上限后，地方政府在合理的范圍內(nèi)進行浮動，地方政府仍享有較大自主權(quán)。

從計稅依據(jù)來看，國外房地產(chǎn)稅征收一般以市場價值為基礎，以定期更新的房地產(chǎn)評估核定價值為計稅依據(jù)。以美國為例，美國房地產(chǎn)稅是以房地產(chǎn)的評估核定價值作為計稅依據(jù)。但由于房地產(chǎn)稅屬于地方稅，各州對房地產(chǎn)的核定價值計算標準不盡相同。如新澤西州法律規(guī)定，房地產(chǎn)稅直接以房地產(chǎn)的市場價值為依據(jù)核定計稅價值，而紐約州則是按房地產(chǎn)市場價×核定比例來確定房地產(chǎn)稅的計稅價值。由于受到來自經(jīng)濟環(huán)境、政府政策等方面的影響，不同時期同一房產(chǎn)的價值會發(fā)生變動。出于稅收公平和稅收穩(wěn)定的考慮，美國每5年對征稅對象進行價值評定，以更加準確反應房產(chǎn)價值。

從稅收減免來看，大部分國家堅持以人為本的政策導向，對自有住房有一定減免稅政策，部分國家對特殊群體也有稅收優(yōu)惠政策予以關照。從優(yōu)惠方式看，包括直接減免稅額、設置起征點或免征額、適用較低的稅率或計稅價值比例、退稅、在個人所得稅中予以扣除、延遲納稅等多種形式。以美國為例，美國對家庭自有住房的減免稅政策，主要通過按照一定比例降低計稅基礎來進行優(yōu)惠。此外，英國、法國、墨西哥等國家對老人、殘疾人和未成年人所有的房產(chǎn)實行房地產(chǎn)稅減免。

就中國而言，在2010年房價快速上漲的背景下，上海和重慶兩地于2011年1月開始試點對部分個人住房征收房產(chǎn)稅。

在試點工作開展之前，房產(chǎn)稅主要征收依據(jù)為1986年9月15日國務院發(fā)布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，其中根據(jù)第四條規(guī)定，個人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅，因此房產(chǎn)稅的主要征收對象為經(jīng)營性房產(chǎn)，而2011年的滬渝兩地首次試點對個人非經(jīng)營性房產(chǎn)征收房地稅，在政策面上首次破冰。

根據(jù)德邦證券的總結(jié)，從征收細則來看，上海主要針對本地居民新購的第二套住房和非本地居民的新購的住房征收，而重慶則針對個人新購的高檔住房（住建部每年公布房價標準）以及“三無”非本地居民新購的第二套住房征收房產(chǎn)稅。在征收稅率方面，上海適用基準稅率為0.6%，同時房價低于標準的減按0.4%征收，而重慶房產(chǎn)稅征收適用基準稅率為0.5%，同時根據(jù)房價高低適用不同檔次的征收稅率。在稅收減免方面，上海與重慶兩地均主要針對新購住宅征收房產(chǎn)稅，同時對于新購住宅，一方面規(guī)定一定標準的免稅面積，另一方面對符合條件的購房者采取免稅政策。在收入用途方面，上海主要用于保障房建設等相關支出，而重慶主要用于公共租賃房建設等相關支出。

從征收效果來看，2011年重慶市房產(chǎn)稅收同比大幅上行49%，但從比重來看，房產(chǎn)稅占全部稅收收入的比重增長并不明顯，當年比重僅為2.37%，較2010年上行0.11個百分點，上海2011年房產(chǎn)稅收同比增長18.23%，與往年相比并不算高，占全部稅收的比重同樣未曾出現(xiàn)明顯波動，當年房產(chǎn)稅的比重僅提升約0.02個百分點。

事實上，在試點的前三年，滬渝兩地房產(chǎn)稅對稅收的影響并不大，而從2014年開始，重慶市房產(chǎn)稅收入占比突破3%，而后逐年提升，至2020年上升至5%，上海市則是在2016年開始房產(chǎn)稅比重出現(xiàn)明顯增長，但此后一直維持在3.4%附近。

從增速來看，2016年至2017年以來，兩地房產(chǎn)稅收入同比增速明顯走低，在2020年疊加疫情因素影響，兩地房產(chǎn)稅收增速雙雙轉(zhuǎn)負。從體量來看，上海市2020年房地產(chǎn)稅收198.7億元，重慶市71.7億元，分別占當年公共預算收入中稅收收入總額的3.40%與5.01%，對整體影響仍相對較小。

重慶和上海的房地產(chǎn)稅試點為何效果不佳？國盛證券認為，征收范圍窄、稅率低是主要原因。

首先，范圍較窄：針對新購買、第二套及以上住房，本市居民多免征。滬渝兩地均針對試點后的增量住房，而非存量住房，且首套房不征稅，還針對本地居民規(guī)定了較寬松的免征條件（如上海人均住房面積60平米以下免征，重慶滿足有戶籍、有企業(yè)、有工作任一條件的即可免征）。其次，稅率較低：累進稅率，多在1%以下。上海通用稅率0.6%，低價住房0.4%；重慶通用稅率0.5%，高價住房1%-1.2%。

范圍窄、稅率低導致兩地房產(chǎn)稅規(guī)模較小，2020年上海房產(chǎn)稅約200億元，僅占當年上海公共財政收入的2.8%，土地財政收入的6.7%，重慶則更低。

從對房價的影響來看，2011年1月重慶、上海房產(chǎn)稅推出后，兩地的房價漲幅中位數(shù)由2010年的19.6%明顯回落至2011年的3.1%，降幅達16.6個百分點，但實際上同期沒有試點房產(chǎn)稅的北京、廣東，房價漲幅中位數(shù)也下降了20.7個百分點。國盛證券認為，主因是當時全國房地產(chǎn)政策全面收緊，而滬渝兩地地產(chǎn)稅力度很小，抑制房價效果并不明顯。

長期看，2010-2021年，滬渝兩地房價平均上漲2.4倍，與北京、廣東基本持平，高于全國平均水平，反映房價長期走勢還是取決于地區(qū)人口走勢、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、貨幣政策等因素。

同時，國盛證券的研究還顯示，海外的經(jīng)驗也并不支持房地產(chǎn)稅會實質(zhì)打壓房價：美國房價和美聯(lián)儲貨幣政策更為相關；韓國2005年8月開征房地產(chǎn)稅，房價環(huán)比漲幅從7月的0.8%下降至8-11月的0.1%左右，但從12月起再度開始大升，2006年全年上漲11.6%；英國1989年和1993年有過兩輪房產(chǎn)稅改革，期間房價漲跌不一；日本1990年代以來的房價持續(xù)走低，也并非1980年末開始的房地產(chǎn)稅改革導致。

如何征收

根據(jù)本次決定，對居住用房地產(chǎn)征稅的試點范圍將進一步擴大，不再局限于重慶、上海兩地。花旗分析師在一份研報中表示，中國可能從2021年底起將房地產(chǎn)稅試點城市從2個擴大到10個，或包括深圳、杭州、南京、廣州和蘇州等。

花旗認為，這些城市一直是房地產(chǎn)投資的集中區(qū)域，試點可能在2021年12月或1月啟動，在2022年全年征收。全國推廣或正式立法可能要到五年試點期的最后一年才會完成。

招商證券認為，相對于此前在上海和重慶試點的房產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅或是存量稅種，而不是增量稅種，從本次決定中“試點地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人”表述看，征收范圍不包括農(nóng)村宅基地及其上住宅。由此思考，一些城市的“城中村”中有部分為宅基地，但更多為集體建設用地，或為征收對象；同時，從調(diào)節(jié)財富分配角度出發(fā)，從財富“二八原則”思考，試點城市中，征收房地產(chǎn)稅的范圍可能遠低于持有住房人口的20%，難以大范圍的征收，主要通過抵扣和免征條件等達到。

對于試點城市的選擇，粵開證券認為應具備四個特點：一是房價上漲較快，房價收入比偏高；二是稅收征管能力相對較強；三是房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)較清晰；四是共同富裕背景下率先推進省份的部分城市。

從相對房價來看，2020年深圳、三亞、上海、北京、廈門排名前5，房價收入比均高于20，意味著一個家庭需要花費20多年的總收入才能購入一套剛需房。深圳的房價收入比更是接近40，是房價調(diào)控優(yōu)秀城市長沙的6.4倍。根據(jù)Numbeo的數(shù)據(jù)，排除因國內(nèi)局勢混亂導致房價收入比畸高的委內(nèi)瑞拉和敘利亞的兩個首都，深圳的房價收入比僅次于中國香港，高居全球前列。

從房價增速來看，2009-2020年，十二年間，深圳、廣州、海口、北京、廈門的新房房價漲幅排名前5。由于數(shù)據(jù)統(tǒng)計的問題，例如非城市中心新房占比越來越高，實際房價漲幅比數(shù)據(jù)顯示的要更高。如果是看二手房價格，則深圳、北京、上海、廣州四大一線城市漲幅最高。

先試點再總結(jié)經(jīng)驗并全國推行，這是中國改革開放過程中非常重要的方法論。此次授權(quán)規(guī)定試點期限為5年，未來將在試點城市的經(jīng)驗基礎上總結(jié)完善，最終上升到法律層面，推進稅收法定進程，擴大實施范圍。

西部證券則表示，決定指出，“國務院按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點與統(tǒng)一立法、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點地區(qū)”，該表述意在選取國內(nèi)房地產(chǎn)“過熱”的城市作為試點地區(qū)。選取人口凈流入、房價收入比、近10年房價增速三個指標，人口凈流入越大、房價收入比越高、房價增速越快，則房市“過熱”程度越高。將上述指標分別賦權(quán)給各個城市進行打分，排名越高表明該城市房地產(chǎn)熱度越高。考慮各地政策和發(fā)展方向差異，更大的可能性是從表中選取若干有代表性的城市作為房地產(chǎn)稅試點地區(qū)。當然，也不排除試點城市不在列表之中的可能性。

對于可能的征收方式，招商證券判斷，房屋聯(lián)網(wǎng)是主動扣稅的依據(jù)，采取居民主動申報是可能的方式，而當前防止不申報的最簡單方式可能仍然是限制未繳稅房屋的交易。因為房屋是看得見的，預計見房即可通知繳稅，而后再考慮抵扣等，后面再根據(jù)主動申報情況征收，征收時候不同房屋類型或有不同征收條件，當然，不申報的違規(guī)成本可以很高。從國外觀察，主動申報環(huán)境和聯(lián)網(wǎng)其實關系并不大。

對于征收力度，招商證券認為，首先，從調(diào)節(jié)財富分配角度，判斷房地產(chǎn)稅一定是累進稅種，稅率或有一個區(qū)間范圍；從完善地方稅種等角度，大致判斷加權(quán)（免征一起考慮）征收稅率的中位數(shù)遠低于0.5%，有兩種方法。

如果完善地方稅種是一個中長期目標，那么房地產(chǎn)稅未來可能是要能替代和覆蓋“土地財政凈收入”的規(guī)模，可根據(jù)“土地財政凈收入”規(guī)模來做一個大致估算。按照大幾萬億的土地財政規(guī)模測算，扣除約75%的土地成本（拆遷補償，七通一平等），去掉保障房、教育、水利等支出，剩下的可支配財政收入（土地財政凈收入）并不多，或不到萬億。當前，存量房屋的價值或在200萬億元往上，若按照0.5%的稅率估算，差不多是萬億元左右，但這是全國都要收的終極形態(tài)的猜想。

同時，從資本回報角度看，普遍低于1.5%的租金回報率嚴重倒掛于國債的，凈回報率則更低，許多住宅的回報率不到0.5%，這還沒有考慮合理的杠桿，如果按照0.5%的中位數(shù)來征收房地產(chǎn)稅，許多房產(chǎn)將成為負現(xiàn)金流資產(chǎn)，導致的結(jié)果可能是租金大漲或者價格暴跌，不利于穩(wěn)房價的目標，因此，招商證券判斷起步征收房地產(chǎn)稅的加權(quán)稅率中位數(shù)或低于0.5%，許多房屋或有明顯抵扣或免征條件。

根據(jù)招商證券的判斷，需要10年左右時間，房地產(chǎn)稅才能達到替代土地財政凈收入的水平，征收房地產(chǎn)稅到一定量級可能需要十年以上。考慮到當前城鎮(zhèn)化率約64%，60年后才進入飽和區(qū)間，隨著租金與房屋的市場交易價格的增速逐步收斂，租金回報率逐漸提高，房地產(chǎn)稅的征收也具備逐步提高的可能性，但若房地產(chǎn)稅要成為地方政府主要收入來源，估計起碼需要10年左右時間，判斷房地產(chǎn)稅的征收力度也是伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)往存量時代的逐步切換而增加。

招商證券表示，房地產(chǎn)稅的起征力度不大，抵扣方式充分。參考海外，比如美國政府也規(guī)定了減免稅的項目，個人所得稅，房子維修，甚至房貸等都或在抵扣范圍內(nèi)。可預測起步的征收方案會比較審慎，征收力度不大。

粵開證券認為，為確保房地產(chǎn)稅實施后取得較好效果，未來可能針對存量房，而非增量住房。當前中國老齡年齡人口占比和絕對數(shù)持續(xù)下行，意味著新增購房需求持續(xù)下行，如果僅對增量住房征收，房地產(chǎn)稅的規(guī)模將較小，難以發(fā)揮籌集財政收入和促進公平的作用。

在征收時，或?qū)⒃O置免稅面積或針對首套免稅，會考慮到居民的基本住房需求，類似個稅的基本扣除額/免征額。同時，或?qū)鹿褮堈系忍厥馊巳骸⒋壬苹鸬确怯厥饨M織予以一定稅收優(yōu)惠。

對于稅率，粵開證券認為，房地產(chǎn)稅為地方稅，中央可能將給出一定稅率區(qū)間進行指導，具體稅率由地方政府確定。

西部證券則認為，“寬稅基、低稅率”或為基本基調(diào)2015年12月的中央經(jīng)濟工作會議上提出了“三去一降一補”任務。在此背景下，2016年兩會的政府工作報告中又強調(diào)了因城施政化解地產(chǎn)庫存。自此，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)從總量整體調(diào)控逐漸轉(zhuǎn)向因地制宜、因城施政的結(jié)構(gòu)性調(diào)節(jié)階段。

本次決定指出，國務院制定房地產(chǎn)稅試點具體辦法，試點地區(qū)人民政府制定具體實施細則。國務院及其有關部門、試點地區(qū)人民政府應當構(gòu)建科學可行的征收管理模式和程序。也就是說，此次房地產(chǎn)稅試點辦法或仍延續(xù)了過去5年中國房地產(chǎn)市場的調(diào)控思路，即因城施政。并且，國際案例亦證明了因地制宜、因城施政推進房地產(chǎn)稅的可行性。但若試點城市均為過去數(shù)年房地產(chǎn)熱度較高的城市、且在共同富裕的背景下，預計房地產(chǎn)稅或以“寬稅基、低稅率”為基本基調(diào)。

影響幾何

中金公司（601995）表示，房地產(chǎn)稅是政策的必選項，有利于房地產(chǎn)行業(yè)長期平穩(wěn)健康發(fā)展。但短期而言，房地產(chǎn)稅試點可能會壓制市場各方預期，觸發(fā)房價在一定程度上的調(diào)整預期，“房住不炒”觀念進一步強化，這將在大幅壓低投資性購房需求的同時，促進擁有多套房產(chǎn)的居民家庭釋出閑置住房。雖然短期內(nèi)可能增加應對當前樓市疲弱、投資乏力問題的復雜性，但在中長期而言，則既有助于在大城市新房庫存整體偏低且2022年新房供給潛力偏弱的情況下改善供需狀況，也有利于穩(wěn)定房價預期。

招商證券認為，從基本面角度，對于房地產(chǎn)市場來說，判斷房地產(chǎn)稅的影響是：“壓低由投機等行為放大的市場短周期波幅，而房價中長期的走向仍在健康的行業(yè)供需關系下穩(wěn)定向上”。

從需求端看，城鎮(zhèn)化暫未進入高度發(fā)達的飽和階段、人均住房面積有提高的空間、戶均完整住房不足0.75套對改善型需求的支撐等或共同對未來十年行業(yè)需求形成支撐。

從供應端看，未來政府土地供應或會一定程度加大，但因為大量的儲備用地抵押到了銀行獲得融資，是地方債務的抵押品，考慮到抵押品跌價風險可能帶來的金融沖擊，判斷儲備用地難以形成大幅的供應放量。在此種供需關系下，結(jié)構(gòu)上增加租賃住房的供應或逐步形成，作為結(jié)果，商品住宅價格穩(wěn)定向上。

從短期預期角度看，招商證券表示，房地產(chǎn)稅出臺預期對股票市場的beta壓制已久，也在不斷消化，本輪股票反彈底部區(qū)間，房地產(chǎn)稅對估值的壓制反映已比較充分；市場對于房地產(chǎn)稅的預期此前是全國層面立法推行，目前來看，是由房產(chǎn)稅試點擴大到房地產(chǎn)稅試點，同時設定了五年的試點期限，仍然在試點階段，較此前預期反而更好。整體房地產(chǎn)稅是符合預期甚至比預期略好的。

招商證券認為，關于房地產(chǎn)稅試點的決定是歷史大事件的推進，短期而言從全面征收預期變?yōu)椤霸圏c先行”，預期落地，中長期是房地產(chǎn)行業(yè)強制估值切換的又一佐證，將利好行業(yè)中少數(shù)健康的、擁有現(xiàn)金流創(chuàng)造能力的玩家，利好運營能力強，具備匠心的房企，同時利好REITs市場。

對于房地產(chǎn)稅開征能否降房價，粵開證券表示，房地產(chǎn)稅與房價的邏輯鏈條相對較長，房地產(chǎn)稅對房價影響的理論渠道是房地產(chǎn)稅開征增加了持有成本，故降低了投資需求，同時一部分人拋售多余房產(chǎn)增加供給，引發(fā)房價下降。但是如果持有成本低于房地產(chǎn)預期漲幅，則不改變房價大勢，即如果持有成本1%，預期上漲5%，一定是選擇繼續(xù)持有。

房地產(chǎn)稅主要是在短期內(nèi)影響產(chǎn)權(quán)人的心理預期，房地產(chǎn)的價格最終取決于房地產(chǎn)的供需本身，即土地和人口，從中長期看，房地產(chǎn)價格要回歸房地產(chǎn)基本面。稅收不是萬能的，稅收調(diào)節(jié)只是價格調(diào)節(jié)工具的一部分，而非全部。

德邦證券則認為，房地產(chǎn)稅試點影響主要有以下三點。

一是擴大稅收范圍，增加地方財政收入。在制度上，房產(chǎn)稅包含在房地產(chǎn)稅體系中，本次房地產(chǎn)稅改革試點主要針對試點地區(qū)的居住用房地產(chǎn)，其直接影響就是擴大現(xiàn)行房地產(chǎn)稅征收范圍，增加稅收收入。

另一方面，國有土地出讓作為地方政府財政收入的重要來源，在當前土地市場遇冷、房企投資回落影響下，地方政府財政收入或?qū)⑹艿接绊憽６恋赜隼鋷淼木褪菄型恋爻鲎屖杖氲臏p少，1-9月地方本級國有土地使用權(quán)出讓收入累計同比增速8.7%，低于2020年同期值。而從財政決算情況來看，2020年全國政府性基金收入9.3萬億元，其中國有土地使用權(quán)出讓收入8.2萬億元，占比約為87.9%。考慮到國家多次明確維持房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展，在此節(jié)點推出房地產(chǎn)稅試點，目的或包含彌補地產(chǎn)熱度下行帶來的土地出讓收入減少。

二是保障購房剛需，抑制投機型購房。從上海和重慶兩地的試行政策來看，均針對的是新購第二套房，新試點政策或同樣延續(xù)該思路，即保障居民首套房購買剛需，同時提高第二套房的購買成本，抑制投機型購房需求，因此需求和供給將是未來房價的主要決定因素。

滬渝兩地試點政策均針對新購住房，但從征收情況來看效果并不明顯，房產(chǎn)稅收占總體的比重仍相對較低。在共同富裕的主題下，預計對房產(chǎn)稅的征收將按照納稅人資產(chǎn)的多少實行累進稅率，即由針對增量房征收轉(zhuǎn)而改為針對存量房征收，在設定一定免稅住房面積的基礎上，根據(jù)納稅人實際住房面積的多少采取累進稅率。以此推演，房地產(chǎn)稅基準稅率或?qū)⒚黠@低于當前0.5%左右的水平。同時若改為針對存量房征收，那么二套房持有成本將明顯增加，預計短期內(nèi)二手房可能面臨較大的拋售壓力，但另一方面，這部分成本也可能被轉(zhuǎn)嫁到房租上以降低持有成本。

三是消費需求或提升，地產(chǎn)投資或?qū)⑹艽臁Ｔ谫彿砍杀咎嵘谋尘跋拢彿繋淼耐顿Y收益將明顯降低，該部分投資或?qū)⑥D(zhuǎn)移到其他金融投資領域，同時能夠提高居民的消費能力，刺激消費需求。同時，在投機型購房需求回落的影響下，房企開發(fā)投資動力短期內(nèi)可能受到一定影響，一方面由于二手房由于可能出現(xiàn)大量拋售而導致新房的需求量可能出現(xiàn)回落，另一方面投機型購房需求受到抑制同樣會導致購房需求下行。

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